M. Imam Wibowo

Tahun 2007 ini mungkin bisa disebut sebagai tahun yang cerah bagi bisnis properti. Semakin membaiknya kondisi makro ekonomi dan makin menurunnya suku bunga perbankan memercikkan harapan baru bakal bergairahnya bisnis properti, terutama properti residensial. Kalau beberapa developer seperti berlomba melepas produk-produk inovatif di pasar primer, hal yang sama juga terjadi pada pasar sekunder.

Di tingkat nasional misalnya, menurut pengamatan Pusat Studi Properti Indonesia, kinerja empat broker properti besar seperti Ray White, Era Indonesia, Century 21, dan LJ. Hooker, diprediksi pada tahun 2007 akan mengalami peningkatan penjualan rata-rata sebesar 12% menjadi 12,4 triliun. Nilai itu tentu lebih menggembirakan dibandingkan capaian tahun 2006 yang mengalami penurunan sebesar 10% dari transaksi Rp 12,5 triliun pada tahun 2005 menjadi Rp 11,55 triliun pada tahun 2007.

Yang menarik, bencana banjir di sekitar Jakarta yang terjadi pada bulan Maret 2007 yang lalu ternyata tak terlalu berpengaruh secara signifikan pada pasar properti sekunder. Termasuk untuk daerah favorit seperti Kelapa Gading.

Harga tidak secara signifikan turun, karena biasanya harga akan stabil di 2 – 6 bulan ke depan. “Walaupun yang untuk terkena banjir, masyarakat yang akan membeli akan lebih berhati-hati dalam membeli,” terang Budhi S. Gozali, praktisi properti.

Kalau pun terjadi pelepasan properti, itu terjadi pada kelas menengah ke bawah. “Yang banyak dilepas hunian menengah ke bawah seperti daerah Cileduk dan Cipinang, karena banjirnya parah sekali. Tapi untuk jual sulit, karena pembeli sudah aware,” papar Aneke Lontoh, Associate Director Ray White.

Harapan bakal cerahnya pasar rumah sekunder di tahun 2007 ini sudah tercermin dari transaksi yang terjadi pada triwulan pertama tahun 2007. Seperti diungkapkan praktisi properti Darmadi Darmawangsa. “Setelah pergerakan harga rumah sekunder pada tahun 2006 stagnan, 3 bulan pertama 2007 kelihatan meningkat. 2007 sangat baik, mirip dengan tahun 2005. Kalau tetap seperti itu pada Maret hingga Juni nanti, pasar properti akan cerah,” jelas Darmadi Darmawangsa, Direktur Marketing Era Indonesia.

Untuk daerah Jabodetabek, properti sekunder yang masih memberi margin keuntungan besar dan banyak dilirik, selain karena faktor lokasinya yang bebas banjir juga lantaran lokasinya strategis atau berada di prime area.

Hunian yang paling banyak dicari saat ini untuk daerah di luar Jakarta adalah Serpong, Cibubur, dan Bintaro. Sedangkan untuk Jakarta Utara Pluit, Muara Karang, Pantai Indah Kapuk, dan Kelapa Gading. Jakarta Selatan Pondok Indah, Bintaro, Kemang. Jakarta Barat adalah Kebun Jeruk dan Puri,” ujar Budhi S. Gozali.

Harga maupun margin yang didapat dalam transaksi rumah sekunder tentu saja mengikuti hukum pasar yang bertumpu pada besarnya permintaan dan penawaran. Pada dasarnya perbandingan supply dan demand rumah sekunder amat bergantung pada lokasinya.

“Untuk daerah pinggiran kota supply-nya lebih banyak daripada demand karena pengembang mengeluarkan banyak unit rumah. Sedangkan untuk di tengah kota, supply dan demandnya imbang, contohnya di daerah Utara, Kelapa Gading. Tapi untuk daerah Menteng, demand-nya banyak, sementara supplynya sedikit,” terang Aneke Lontoh.

Dalam soal margin,  margin transaksi rumah sekunder amat tergantung pada kondisi daerah yang bersangkutan. Apakah daerah tersebut sudah berkembang atau belum. “Kalau daerahnya sedang berkembang, dalam waktu relatif singkat, setengah tahun sampai 1 tahun, marginnya bisa 30% hingga 80%. Kalau daerahnya sudah berkembang tapi masih favorit & sudah lumayan, tetap bisa naik, tapi prosentasenya akan berkurang, margin 10% sampai 20% masih mungkin terjadi di dalam properti,” jelas Budhi S. Gozali.

Salah satu yang juga khas pada transaksi hunian sekunder adalah sebagian transaksinya ternyata lebih banyak untuk dipakai sendiri, bukan sebagai instrumen investasi. “Pembelian rumah sekunder untuk investasi mencapai 30%, sedangkan dipakai sendiri mencapai 70%,” ujar Aneke Lontoh.

Pasar rumah sekunder tak hanya ditandai transaksi jual beli, tapi juga diwarnai aktivitas sewa menyewa. Hanya saja kebanyakan aktivitas jual beli masih lebih banyak daripada sewa-menyewa.

Bagi konsumen properti yang ragu-ragu dengan kepemilikan properti di pasar primer,  rumah sekunder menawarkan kelebihan yang tak dimiliki pasar primer. Selain urusan surat-suratnya lebih terjamin dan keberadaan bangunannya sudah jelas, kita juga masih bisa mendapatkan rumah sekunder dengan lokasi di tengah kota.

Kalau berbicara tentang pasar rumah sekunder, tentu tak bisa lepas dari peran agen atau broker properti. Di Indonesia sendiri saat ini jumlah broker properti yang resmi tak kurang dari 300. Belum lagi yang tak resmi. Merekalah yang selama ini menggerakkan bisnis properti sekunder. [dedi nurtanio]

Popularity: 1% [?]